宇宙的真相是什么？人類就像突然在一艘不知道從哪里來、也不知道要往哪里去的宇宙飛船蘇醒過來，茫然四顧，所有人都在失憶狀態，因此一臉懵逼的開始了人生之旅，但每個人都只能經歷在這艘飛船上的某個片段，精彩的片段則不斷的傳頌與繼承，而人類正在試圖將這些精彩片段拼湊出旅程開始前以及未來的旅程！我們能成功嗎？一、宇宙到底有多大？這可能是人類最想了解的一個真相，人類根據宇宙大爆炸的模型推斷出宇宙大約誕生于138.2億年前，但由于宇宙的超光速膨脹，當前可觀測宇宙已經膨脹到了465億光年的半徑！那么不可觀測的宇宙呢？從哈勃常數67.8KM//S//MPC的宇宙膨脹速度計算，宇宙大約在144.2億光年外膨脹超過光速！所以之外的宇宙我們是不了解的，簡單的說就是這144.2億光年的位置現在正處于465億光年的可觀測宇宙邊緣處！在這之外，我們沒有任何手段來觀測，因為我們所有的手段都是光速（可見光，電磁波與引力波等）但聰明的科學家利用了封閉空間曲率的原理，建立了測量宇宙是否是有限大小的模型，利用球面上建立的三角形的內角和大于180°的原理測量了宇宙的空間是否封閉！上面三個模型，球體是大于180°，馬鞍形是小于180°，而平坦宇宙則是剛好等于180°！那么測量結果如何呢？因此天文學家利用了地球與微波背景輻射的位置建立了橫跨半個可觀測宇宙的三角模型，但測量的結果是無限接近于實際角度，也就是內角和無限趨近于180°，這可能代表兩個結果：1、宇宙達到無法想象，我們到可觀測宇宙邊緣建立的模型完全不足以表達宇宙空間的曲率！2、宇宙是平坦的，也就是說它是一個平坦且不封閉的空間！也許這才是宇宙的真相？二、宇宙未來的命運是什么？大坍縮、大撕裂與臨界平衡是宇宙的三個終極命運，但公認宇宙很難保持在這種臨界平衡的理想狀態，因此對于宇宙的未來我們只有兩個選項，大坍縮和大撕裂不過所有的觀測數據都表明，宇宙正在加速膨脹，而未來似乎正朝著大撕裂大步前進！當然這個時間對于人類來說將是一個極其漫長的體驗，甚至人類能否能一起到達都是一個未知數！但撕裂每一顆原子，無限趨近絕對零度似乎正是我們宇宙最終的目的！宇宙的膨脹率/(y軸/)與距離/(x軸/)的圖，與過去想必，現代宇宙擴張得更快。三、微觀世界有盡頭嗎？說完了宏觀的宇宙大小與宇宙未來的命運，接下來聊聊微觀世界到底有沒有盡頭！物質認識到原子到現在不過就百年的時間，而我們現在了解的原子內還有電子與原子核，再往下還有原子核內是質子與中子，繼續往下則是上下夸克與膠子！上圖是微觀世界的標準模型，但這就是我們世界的所有？歐洲強子對撞機發現了希格斯玻色子，從而揭示了質量的由來！那么引力呢？標準模型中有61種基本粒子，而這些基本粒子可以分為兩大類，磚塊與水泥，比如：磚塊：就是構成實體物質的上夸克，下夸克以及頂夸克，底夸克.....水泥：傳遞力的媒介粒子，比如膠子與引力子等！對了，咱就要說引力子，所謂的引力子是一個自旋為2、質量為零的玻色子，那么它真的存在嗎？如果找到引力子，那么是否能為未來的反引力理論開辟出一條通道？另外標準物理中并沒有暗物質粒子的候選對象，歐洲強子對撞機LHC發現了希格斯粒子，那么環形加速器的長度達到了LHC的3倍的CEPC（中國）可以將希格斯粒子的測量精度提高至1/%左右，比LHC精度高10倍，而且還能確認希格斯粒子的性質，是否與標準模型預言一致！還可能測量希格斯粒子的自耦合，對宇宙早期演化推測具有十分重大的意義！那么CEPC除了在希格斯粒子粒子上有所建樹外，能否在暗物質粒子上有更大的發現呢？除了暗物質粒子以外呢，我們的標準粒子模型真的囊括一切了嗎？宇宙的真相是什么？也許我們永遠都不知道，但有一點可以肯定的是在前往了解宇宙真相的道路上，必定有你我，即使作為一個事不關己的圍觀群眾也好，在這個層面上不分你我與大家，大家同處一個宇宙，無論你是否愿意，都得接受宇宙的命運！我們能恐懼嗎？似乎并不能，因為我們每個人都經歷那么微不足道的一小段，根本沒有為宇宙真相恐懼的資格！
1 調控陣痛 去年的最后一天，北京市人民政府制定并公布了《北京市人民政府關于加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見/(試行/)》。這一產業用地政策公布以后據說引起了業內人士很大反響。 個人認為，此政策是對于北京現有產業用地建設與使用的重大調整。從政策實施目的和具體條款中都明確表達了政府希望管控產業用地、發展高端產業的強烈意愿，體現了政府希望短期內就有立竿見影的效果。同時也表達了政府希望通過此政策的實施過程了解產業地產行業現狀，加強與產業地產商、產業運營企業的溝通和聯系，及時調整相關政策，實現最終管好地、用好地、提升優化北京產業結構的初衷。 相信政策實施3個多月來，有哭的也有笑的，政府部門的工作量肯定也增加了不少。笑的是手里有優質項目并且不缺資金的，或者入園企業可以以租賃年金制和出讓兩種形式入駐園區。哭的是有項目前期資金不足的行業企業或者是想做好但是資金周轉緊張的產業地產商等等。但無論如何政府都要花費不少精力，開拓新的管控協調思路和方法，傾聽市場中各類企業機構的聲音。 2 它山之石 新加坡產業地產的50多年是政府全面管控逐步走向有序市場化經營的過程，防范房產化歸納起來主要是靠“科學合理規劃+系統規范政策+嚴格實施”三者結合。這個體制機制的產生運作過程與國家的發展歷程密切相關，有特定歷史原因，無法在別處復制，僅供讀者參考，希望有所幫助。 新加坡是一個城市國家，面積人口規模都不大，其產業地產市場（Industrial Property Market/) 可以從一個發達國家的角度來分析，也可以從一個現代化國際都市的角度來梳理。 50多年來，產業地產的發展伴隨著新加坡整個國家的發展至今，已是相對成熟且獨立的一個房地產市場。其有別于商業零售和住宅地產，政府有專門的管理規定，特別是在土地供給和空間使用兩大塊，有著非常嚴格的規定，以此禁止地產商和使用者將相關物業挪作他用。 根據新加坡貿工部下屬競爭力局2013年公布的《新加坡工業地產市場競爭力評估報告》，新加坡的產業地產根據地產類型分基本上包括廠房（78/%）、商務園（4/%）和物流設施（18/%）。雖然距報告公布已有5年時間，但是已是一個成熟的產業地產市場，大格局沒有很大變化。 圖一 新加坡產業地產基本布局（新加坡遠景規劃，紫色地塊為產業用地） 這些設施基本上60/%是行業生產性企業包括中小企業、跨國公司直接向政府租用土地和廠房，這類交易量因合同使用年限通常較長一般不太活躍；另外40/%屬于比較活躍，包括私人產業發展商、政府法定機構及國有發展商（包括裕廊集團等）；私人投資方面也包括信托和基金等等。 上面提到的三種類型中： 1、物流倉儲設施投資以私人發展商為主，國有企業基本上不參與，市場已相當成熟； 2、政府與國企主要投資開發高端產業空間，如人工智能、生物制藥、新材料、宇航科技、化工等的生產研發設施和科技新城等； 3、私人發展商多以投資輕工業多層廠房、物流和部分辦公研發為主。 3 從全面調控到有序市場化 在新加坡，國土面積狹小，土地資源非常寶貴，土地以國有為主導，產業用地方面更是基本國有，私人土地甚少。政府重視科學合理規劃，有效利用管理土地資源。 規劃方面，在新加坡城市總體規劃的基礎上，根據新加坡經濟發展的目標，科學合理編制產業用地詳細規劃，綜合考慮產業企業生產要求和土地環境高效利用，注重前瞻性與彈性兼具，同時強調可操作性，特別是產業基礎設施的配套是重中之重。當然產業園的規劃也很具人性化和環保特色，實現可持續發展。完善的配套、良好的土地空間利用吸引企業入駐，無形中打造有效的企業生態圈，也是園區及產業走上良性循環的道路。 政策方面，制訂政策目的是確保規劃能真正落地，同時規范產業地產行業，引導市場有序化，讓優秀企業發展壯大，產業規模水平得以提升。 經過幾十年的運作，積累了豐富的實踐經驗，基本上經歷了一個政府全面調控到政府調控下的有序市場化的過程。 這不是一天形成的。 在上世紀建國初期， 產業地產還是以政府主導為主。產業發展是新加坡立國之本，發展之脈。政府投入了大量人力、物力和財力，集中了可利用土地，打造了很多不同產業平臺。產業用地方面，基本以租賃為主，企業通過租賃的形式獲取一定年限的土地使用權和產業空間設施。 經過多年的努力，新加坡邁入發達國家經濟體行列。約每十年一次政府著力推動產業根據市場環境、國內經濟情況進行升級轉型。 隨著產業地產設施規模日益增大且走向成熟，政府開始考慮讓私人發展商參與投資建設，使其提供的產業設施和服務在保證企業有序生產前提下能獲取相應的利潤空間。 這些私人發展商主要以參與輕工業廠房、研發辦公和物流倉儲設施為主，2000年后開始參與知識性產業設施的開發。政府引導市場持續多樣化，先后出現國企、私企和信托等投資產業設施。裕廊集團分別在2008年和2011年更將一批輕工業多層廠房打包賣給豐樹工業信托和Soilbuild Group Holdings Ltd等兩個私人企業，總市值24億新元。獲取的資金則投入新興產業設施和特種產業設施的建設。 圖表二 各類產業設施 在2008-2013年期間，因市場私有化步伐加快，新加坡供私人投資的產業地產的土地供給有大幅增加，使租金也有了很大漲幅。當然是有一些情況發生的，比如當時有些發展商為了推高價格吸引更多投資者，建多層廠房項目甚至配備了像公寓一樣的設施，如健身房和游泳池；有些項目單位發展商為了謀利越建越小；有些則租給幼兒園、旅游公司等純辦公用戶。 為避免過多私人投機、盡可能滿足最終使用者的需要，政府為此對產業地產單位特別是短期的租售、租約管理和分割使用等采取了更為嚴厲的政策，如征收賣家印花稅（the seller’s stamp duty/) 和調整總債務償還比率 the Total Debt Servicing Ratio/(TDSR/)*,確保產業地產相對平穩。 另一方面，該市場因通常租約至少3-5年或土地租用更長，不會出現短期一大批企業同時退租的情況，而且各類產業需求形態各異，政府有關準入限制嚴格，市場相對平穩。換句話說，私人發展商或信托獲取利潤周期較長，利潤空間有限，也無法主導整體市場租金水平。 4 實施操盤手 除了規劃和政策以外，實施是非常重要的環節。談到實施，必須要提到裕廊集團，他是產業地產方面的主要操盤手。裕廊集團（前身“裕廊鎮管理局”），人們首先想到的是裕廊工業區。她成立于1968年6月1日，負責開發和管理新加坡產業園及其相關設施。 當時其首要任務之一是通過圍填沼澤地來擴建裕廊工業區，建設產業基礎設施和工廠。幾年后，裕廊被改造建設成一個自給自足的產業新城，擁有完善的生活配套設施。當然，人們還很熟悉其在新加坡園區發展設施和基礎設施方面發揮了主導作用，但是這些都只是她的一部分職能。 作為貿易工業部的法定機構之一，她還具有的重要職能包括，負責編制新加坡產業用地的詳細規劃及政策規定；負責產業用地的招牌掛；負責定期公布產業用地的市場指導價；負責為入園企業提供相應的客戶服務…基本上，從上到下、從制訂到實施、從大到小全部都包含了。 從角色角度看，既是政府的職能部門又是園區規劃建設管理服務部門等。多元角色實現權力和義務一體化和資源的高度整合才有了新加坡今天全島多元的產業及園區和有序的產業市場。 雖然裕廊集團擁有產業地產方面集中的權力與職能，但是服務企業都是從企業角度出發，鼓勵有序市場化。舉個小例子，經濟形勢不好的時候，裕廊集團會主動減免承租企業幾個月不等的租金。整體重建企業需要搬遷時候，也會與企業多次協商，給予多個選擇方案，給予一段時間去搬遷，為了不影響企業生產經營。 5 緊密的關系 以上可以清楚地看到新加坡產業地產防房地產化的一些做法： 1、產業地產市場需由政府調控，伴隨產業發展的不同階段呈現不同格局，政府與企業、發展商之間的關系會呈現出不同特點和模式。尤其在北京市加快打造科技創新高尖端經濟結構的格局下，政府需要運用創新思維認真考慮，如何協調處理與企業、發展商之間的關系，引導發展商更趨專業化并有序參與項目開發，達到政府推動經濟轉型、培育創新產業的目標。 2、產業地產市場正在邁向專業化多元化和市場化，行業企業和產業地產商面臨著自身轉型升級的要求。尤其是發展商，需要從不同產業企業需求的角度，邁出專業化可持續發展的步伐。同時更需要認真協調與政府的關系，獲得政府在政策、稅收和資金各方面的有力支持，推動自身更專業化的發展，從中獲取合理的利潤空間。 附錄： *賣家印花稅（the seller’s stamp duty,SSD/) 和總債務償還比率/(the Total Debt Servicing Ratio，TDSR/) 賣家印花稅（the seller’s stamp duty,SSD/) --- 政府于2013年1月12日及以后買賣或于三年內出售或出售的工業物業征收賣方印花稅（SSD）。 應支付的SSD數量應根據以下比率計算： 持有期限為1年：價格或市場價值的15％，以較高者為準； 持有期限為2年：價格或市價的10％，以較高者為準； 持有期限為3年：價格或市場價值的5％，以較高者為準； 在2013年1月12日之前購買的工業物業將不受SSD限制。 總債務償還比率the Total Debt Servicing Ratio/(TDSR/)---（TDSR）框架是為了確保借款人不會過度杠桿化，適用于所有金融機構（FI）*頒發的房地產貸款的標準。*金融機構并不總是銀行。TDSR計算可以用于償還貸款的收入的百分比。 金融機構認為允許的最高TDSR為60％。 這意味著你的房屋貸款還款后，加上所有的還款義務（學生貸款，信用卡債務，汽車貸款，個人貸款等）后，不能超過你的收入的60％。 作者徐楓女士旅居新加坡，是新加坡規劃師協會和澳大利亞規劃師協會會員，曾在裕廊國際工作十多年。
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